北青网房产李路斌
在经历了10多年的快速发展之后，目前，越来越多的房企开始将发展目标投向商业地产领域。如今，就连此前宣布绝对不会涉猎商业地产的万科，也开始大踏步地在房山、昌平等地建起了大型商业综合体——万科广场。
此外，今年金隅还将在东坝建区域性购物中心，华业也筹划在通州建设地标性商业建筑——新北京中心，北京城建亦准备在房山筹建大型的购物中心。房地产行业俨然已经进入了拼“商”时代。
然而，在很多房企开始大力布局商业的同时，很多业内人士预言，我国的商业地产已经过剩。而且，随着电商的发展，传统商业即将被淘汰。
那么，事实究竟如何？目前，我国的商业地产是否过剩？电商能否取代传统商业成为人们购物的主要方式？开发商又该如何运营商业？对于这些人们比较关心的问题，本期，《新楼市》特地专访了华业地产副总裁陈云峰、首创置业商业地产发展事业部营销管理部负责人吕晓震、北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明等业内人士。
在他们看来，目前我国的商业地产总量有些过剩不假，但如果从细分领域来看，依旧具有很大的发展潜力。
市场动态 一线房企加速布局商业
尽管关于商业地产存在泡沫的传闻不绝于耳，但这丝毫不影响众房企布局商业地产的热情。
据保利北京公司年报显示， 2013年上半年，保利北京公司的销售额为45亿元，其中，仅商业项目的贡献率就达到了55%。而在2012年，商业地产在保利北京公司销售额中的贡献率仅占约13%，2011年则更少。此外，从拿地上来看，2012年，保利地产在北京共有3宗宅地入账，其中，商业用地为零。而2013年，保利地产除了大兴旧宫一块住宅用地外，还竞得了通州运河核心区的3宗多功能用地。
其实，不只是保利，万科、绿地等一线房企也正在抓紧布局商业。
据北京市土地整理储备中心的数据统计，2013年至今，万科在斩获台湖和房山2宗住宅用地外，还拿下了并无任何居住属性的地块，分别为大兴新城核心区的商业金融用地和房山区长阳镇的多功能用地。而2012年，万科在北京拿下的4宗土地均为住宅用地。
同样，自2012年12月以来，绿地集团已在北京土地市场摘得7幅土地，其中仅有2幅土地含有住宅性质，其余均为商业金融及多功能用地。
显而易见，布局商业正在成为众房企不约而同的选择。
据中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，商业地产这些年增长速度之快，是住宅所不能比的。“10多年前商业地产的概念都没有，5年前人们问谁在做商业地产，而10年后的今天，人们问的是谁没有做商业地产。”
原因探究 传统住宅开发模式受阻
很显然，目前进军商业地产已经成潮流。那么，是什么让众房企如此青睐商业，并不遗余力地向商业地产开发领域转型？
据华业地产副总裁陈云峰透露，目前，开发商纷纷涉足商业地产开发其实属于被迫转型，因为在大量开发住宅，造成一些睡城之后，政府不希望再单纯大量出让住宅用地。相比住宅，各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地，这导致地产商被迫开发商业地产。
同样，据北京某一线房企的负责人介绍，随着地价的快速升高，以及供应量的减少，开发商传统的拿地、开发、销售的模式正在受到严峻挑战。“如果有一天无地可拿了，但是房企还有大量的员工需要养活。该怎么办？而通过开发和自持商业地产就可以解决这一问题。因为商业地产通过自持、收取租金，可以产生持续、稳定的资金收益，为房企提供稳健的资金流。因此，只有介入到商业地产的开发领域，房企才能获得长远的发展。这就是为什么众房企积极谋求转型，布局商业的重要原因之一。”
此外，据首创置业商业地产发展事业部营销管理部负责人吕晓震介绍，目前，开发商涉足商业地产也是大势所趋，是为了适应国家大力倡导新型城镇化的需求。因为目前国家正在大力倡导新型城镇化，不仅要解决人们的居住问题，还要解决人们的生活和就业问题，这就需要大量的商业配套。
而且，近年来，北京建设了大量的住宅项目，却没有建足够的商业配套，这使得天通苑、燕郊等缺乏大型商业配套的远郊区域成为了“睡城”。而这些区域对商业地产有着很高的需求，因此，开发商进军商业地产也是市场和购房者的需要。
前景展望
商业地产并未完全过剩
然而，伴随着越来越多的房企开始转入商业地产开发，一股关于商业地产已经过剩的“看衰风”在业内刮起。尤其是伴随着“电商”的迅速崛起，商业地产在很多业内人士眼中更是成为了“明日黄花”。
据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期内，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。据世联地产董事长陈劲松介绍，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体有很大问题，有泡沫。
那么，我国的商业地产是否已经处于过剩状态？
据吕晓震分析，目前，在很多开发商向商业地产转型的同时，很多专家指出，我国的商业地产已经过剩，这看起来似乎是一对矛盾，其实并不矛盾。现在很多开发商都在扎堆做商业地产开发，这使得商业地产出现了一种结构性或者同质化的过剩。从面上来看，商业地产的总量的确是过剩了，但是从细分市场来看，商业地产还没有过剩。
其实，商业地产可以细分为很多领域，如社区商业、购物中心、商业综合体等，这些商业都有自己的生存空间。而且，消费者的需求也是多元化的，有些人就习惯在淘宝上购物，有些人很可能习惯在大型商场购物，有些人习惯出国购物，这种差异化的购物需求就决定了商业地产也应该是差异化存在的。
例如，首创奥特莱斯本身就是一种差异化的商业体，针对的主要是一些有一定经济实力、渴望购买奢侈品，但又舍不得花太多钱的客户。可以说奥特莱斯这种商业模式目前在我国已经迎来了一个比较好的发展时机，在北京、上海这些收入比较高的城市至少可容纳4—5个奥特莱斯，甚至更多，非常具有市场前景。
