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北京豪宅纷纷抢开 4万元/平限价令已解除

2014-04-04 16:08:11 来源: 北青网房产 作者:
摘要:北青网房产孔令薇进入2014年,泰禾 北京院子率先打破僵局,成为2014年第一个拿到预售许可证的高端项目,最高预售价格为87345元/平方米。市场也由此推断, 4万元/平方米 的限价禁令已经解除。据亚豪机构统计,二季度开始又将有部分新晋高端

北青网房产孔令薇

  进入2014年,泰禾·北京院子率先打破僵局,成为2014年第一个拿到预售许可证的高端项目,最高预售价格为87345元/平方米。市场也由此推断,“4万元/平方米”的限价禁令已经解除。

  据亚豪机构统计,二季度开始又将有部分新晋高端项目加速入市,一些沉寂多年的老盘高端项目也计划在2014年有所动作。

  未来的集中增量将促使高端市场竞争趋于白热化,顶级豪宅的去化周期将进一步拉长。

  市场

  中高端楼市萎靡 观望情绪浓厚

  与刚需楼盘入市即被抢空的状况相比,北京市中高端住宅、别墅项目的交易却陷入困境。

  位于大兴区的众美城以1.7万元/平方米的均价拿到预售许可证,开盘当日300套房源吸引了近400人选房。然而,与之形成对比的却是同一天拿到预售许可证的长阳半岛VMO联排别墅项目,虽然开盘当天推出总价优惠70万元的活动,但现场略显安静,销售人员说:“只要来,保证能买上房。”

  与此相似,位于门头沟的西山艺境项目分别于3月1日和8日取得联排别墅及洋房项目的预售许可证,均价分别为5万元/平方米、3.5万元/平方米。虽然开盘已十天,但市住建委网站显示,联排销售并不乐观,而洋房项目还在蓄客阶段。

  根据亚豪机构统计,2月北京市别墅市场仅成交66套,创造了近两年以来的新低。不只是别墅,包括五矿万科·如园、国瑞城、西山壹号院在内的报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目,2月也仅成交65套,为14个月以来的新低。

  记者从部分中高端楼盘售楼处获悉,由于客户都是有房子住的人,所以也不是那么着急买房,观望情绪浓厚。而北京市住房和城市建设委员会网站公示的房地产交易信息也显示,这些项目处于已签约和已预订状态的刚刚超过个位数。

  豪宅年被迫“挤牙膏”式热销

  2013年以来,北京国土局先后出让了7宗楼面价4万元以上的地块,而这些地块上即将拔地而起的住宅,被业内预测销售单价或超10万/平方米,且有很大可能在今年下半年面市,因此今年成了某种意义上的豪宅年。据亚豪机构统计,预计2014年入市的顶级豪宅将达到7个,数量创下北京近年之最,其中泰禾·北京院子、中赫·万柳书院、融创农展馆项目三个地块是公开拍卖拿地,从“地王”顺理成章过渡到“楼王”,其余4个项目都是以收购等形式获得土地。

  然而,在目前的市场环境下,高价盘的销售情况并不乐观,很多项目虽然年初已经取到预售许可证,但销售往往却要持续6个月以上的时间。京城的某高价盘,在今年早些时候获得了预售许可证,但至今仍未开盘。该项目销售人员表示,项目原本定于3月中旬开盘,可却因为有意购房的人不多,因此开盘时间已被延迟到4月。而4月能否开盘,该项目的总监则表示,“要看市场情况。”

  南四环某单价超过40000元/平方米的项目已于2月底拿到预售许可证,但据记者了解获批的66套房子中至今仅卖出10套,因此该项目采取了长期的方式进行销售。“因为有意高价盘的购房人相对要少一些,因此很难像刚需项目那样,通过摇号进行选房。只能按照现在长期销售的方式进行销售。”该项目销售人员说。

  为了追求漂亮的销售数字,不少高价盘都选择“挤牙膏”式少量多批次开盘,一次仅推几十套房,人为制造售罄。

  调查

  二季度成房企出货窗口期

  尽管业界公认2014年的房地产市场难现去年的辉煌,但从目前的市场数据看,今年二季度将是房企出货的窗口期。记者从月初刚刚开盘热销的龙湖·双珑原著项目的某负责人处了解到,目前选择在二季度抢市开盘的开发商,主要是看到资金流动性在上半年普遍较好,针对“刚需”的个人住房贷款,无论是利率优惠的程度还是贷款审批的严格程度都远好于下半年。因此,赶在窗口期出货,加大销售力度,一方面销售情况会相对较好;另一方面回款效率也将大大增加。

  “也算是一个策略,大家一季度销售的都不好,所以都期待二季度有突破,如果抓住了窗口期,接下来的销售也会顺利些,今年销售好不好就看窗口期了。”该负责人向记者表示。

  无独有偶,万柳书院项目,其售价已经基本确定在15万元/平方米以上。目前,该项目仍处在蓄客阶段,截至2014年2月,蓄客量已经达到1000多组。据记者了解,目前区域内可供选择的新盘不多,二季度“空档期”内,由谁来“消化”西北区域巨大的置换和改善需求,将是个“收益十分丰富的命题”。

  “我们没有太研究过这个市场节奏的问题,我们还是做好自己,按照自己事先已经确定的销售节奏推进。”万科北京高端事业部相关负责人向记者表示。

  批证难楼王去化期长也正常

  政府解禁“限价令”并未对豪宅市场产生积极影响。暖冬已走,春寒却至。如同北京的天气一般,北京豪宅市场也同样“乍暖还寒”,许多北京豪宅项目的销售仍未走出困境。

  “这个项目第一期在去年7月就应该开盘了,但是当时只有30余套获批,于是从8月份就开始申请第二期,原来预计在去年10月、11月就能入市,没想到现在才获批。无论是销售时机还是周围的市场情况,错过这几个月,情况就已经大相径庭了。”作为“单价高于4万元/平方米”的南部某高端住宅项目营销负责人向记者表示。

  这样的销售尴尬还出现在另一高端项目,“去年我们去化量大是因为,卖的都是总价在1000万到2000万价格区间的豪宅,今年西山壹号院是顶级楼王上市,去化周期变长也很正常,不能因为这样就说数据不好。”海淀区西山壹号院负责人表示。

  高地价催升众多顶级豪宅产品

  随着大量豪宅上市,谁能在有限的市场容量里换取成交是关键,对此亚豪机构副总经理任启鑫分析在市场低迷之际,2月的土地市场却再次拍出高价宅地,2月13日、20日,丰台区西局村一、二期地块以6万、5.5万的楼面价分别花落龙湖与泰禾地产,未来产品售价直指10万元/平方米以上,成为顶级豪宅的潜在供应新区。

  至此,包含去年的夏家胡同地块、玉渊潭地块以及农展馆地块在内,短短一年间,北京就出让了五宗四环内的优质宅地,其高地价、高成本促使未来顶级豪宅市场将加速扩容。任启鑫认为,高地价倒逼高房价,高房价催升众多顶级豪宅产品,由于顶级客群基数相对有限,在有限的市场容量下,未来的集中增量将促使高端市场竞争趋于白热化,顶级豪宅的去化周期将进一步拉长。

  观点

  “高报低出”迷魂药越发明显

  虽然北京公寓豪宅的成交价格连续三个月环比下降,但对外报价水平一直呈现上扬状态。对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析,房企普遍“抬高报价”从而保持项目的高端形象,遇到意向强烈的购房者时则给予一定优惠,双方议价达成交易,造成这种现象的根本原因在供需双方的博弈。

  对于开发商来说,虽然开发豪宅产品是希望能够实现较高的利润率,但开发商在前期产品上已经投入了巨大的成本,最终都需要达成销售才能确保现金流的通畅安全、达成利润目标,因此通过标高定价明确项目的市场占位,吸引高端客群的关注,而优惠赠礼则是为了促成交易。

  从需求层面来看,购买公寓豪宅的购房者普遍是成功人士,虽然都认可北京公寓豪宅的价值前景、名片效应,但由于北京可供选择的高端项目量较大,另外,各项目间只是存在一定的产品差异,品质基本趋同,因此,购房者的选择面较为宽泛,价格也就成为决定购房的重要因素。

  随着北京豪宅市场供量的上升,复杂的竞争环境下,豪宅,特别是顶级豪宅“高报低出”的现象将会越发明显。

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